Immobilien in Indonesien

Indonesien ist aufgrund des dynamischen Wirtschaftswachstums, der wachsenden Mittelschicht, der zunehmenden Verstädterung, der günstigen Steuerpolitik, der starken Tourismusindustrie und des großen Potenzials für Kapitalwertsteigerungen ein attraktives Ziel für Immobilieninvestitionen. Ob Sie nun ein erfahrener Immobilieninvestor sind oder gerade erst anfangen, Indonesien bietet zahlreiche Möglichkeiten für erfolgreiche Immobilieninvestitionen.

Bali: Bali ist ein Touristenparadies mit schönen Stränden, kulturellen Attraktionen und vielfältiger Natur. Villen und Wohnungen für den Urlaub und zur Vermietung sind hier sehr beliebt.
Jakarta: Als Hauptstadt Indonesiens bietet Jakarta eine Vielzahl von Geschäfts- und Investitionsmöglichkeiten. Bezirke wie Sudirman und Kemang sind Zentren der Wirtschaftstätigkeit.
Jakarta: Jakarta ist eine riesige Stadt mit kulturellen und kommerziellen Möglichkeiten. Sie bietet ein breites Spektrum an Unterkünften, darunter Wohnungen und Häuser.
Lombok: Diese Insel ist ein Anziehungspunkt für alle, die Ruhe und eine wunderschöne Naturlandschaft suchen. Hier findet man Strandvillen und abgelegene Gebiete.
Gili-Inseln: Diese kleinen Inseln in der Nähe von Lombok sind ebenfalls bei Touristen und Investoren beliebt. Sie bieten schöne Strände und die Möglichkeit, Häuser zu mieten.
Bandung: Bandung liegt in den Bergen und bietet ein kühles Klima und eine wunderschöne Natur. Hier findet man Landhäuser und abgelegene Grundstücke.

Hak Milik ("volles Eigentum"):

• Zivilrecht: Nur indonesische Staatsbürger haben das Recht, Land zu besitzen.
• Ausländerregelung: Ausländer können diese Regelung in Anspruch nehmen, indem sie einen notariellen Darlehensvertrag mit einem Einheimischen abschließen und so die Immobilie erwerben. Der eigentliche Eigentümer bleibt jedoch ein Inländer.

Hak Pakai ("Nutzungsrecht"):

• Voraussetzungen: Ein Arbeitsvisum für Indonesien (KITAS) ist erforderlich.
• Beschränkungen: Kann nur für ein einziges Grundstück beantragt werden, das nicht größer als ein halber Hektar ist.
• Zertifikat: Beim Kauf erhält der Ausländer ein individuelles Zertifikat, das ihm die uneingeschränkte Nutzung des Grundstücks oder Hauses für einen Zeitraum von zunächst 30 Jahren garantiert, der auf bis zu 80 Jahre verlängert werden kann.

Hak Guna ("Recht zu bauen"):

• Für Unternehmen: Geeignet für in Indonesien gegründete Unternehmen.
• Haltedauer: Das Unternehmen hat Anspruch auf Eigentum für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren, der auf bis zu 80 Jahre verlängert werden kann.
• Verkauf und Übertragung von Rechten: Das Unternehmen hat das Recht, das Land oder die Immobilie zu verkaufen und die Rechte auf andere zu übertragen.

Hak Seva (Form des Eigentums durch Pacht):

• Pachtvertrag: Es wird ein regulärer Pachtvertrag abgeschlossen, der häufig notariell beglaubigt wird, aber keine Eintragung bei den Behörden erfordert.
• Pachtrechte: Der Pächter darf die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum gemäß den Bedingungen des Vertrags nutzen.

Diese verschiedenen Arten von Eigentumsrechten bieten Ausländern, die in Indonesien Eigentum erwerben möchten, eine Vielzahl von Möglichkeiten. Es ist wichtig, bei der Wahl einer bestimmten Art von Eigentum die Anforderungen, Einschränkungen und Ablaufdaten zu berücksichtigen.

Derzeit können Ausländer in Indonesien Nutzungsrechte, Baurechte oder Mietrechte für die folgenden Arten von Immobilien erwerben:
Häuser ohne staatliche Subventionen: Ausländer können Häuser erwerben, die nicht von der Regierung subventioniert wurden.
Wohnungen mit Strata-Titeln: Das Eigentum an Wohnungen mit Strata-Registrierung ist auch für Ausländer möglich.
Freies Land: Es ist möglich, freies Land mit anschließendem Bau eines Hauses zu erwerben, wenn entsprechende Vereinbarungen mit dem Titelinhaber getroffen werden.
Es ist jedoch zu beachten, dass die indonesischen Eigentumsvorschriften im Vergleich zu einigen Nachbarländern wie den Philippinen und Thailand strenger sind.
Gegenwärtig können Ausländer Eigentumswohnungen und bauliche Anlagen wie Villen auf der Grundlage von Eigentumsrechten erwerben. Es ist wichtig zu wissen, dass man keinen Wohnsitz haben muss, um Eigentum zu besitzen, und dass es immer einfacher wird, ein Langzeitvisum zu erhalten.

1. Inspektion der Immobilie: Ein wichtiger Schritt ist die gründliche Inspektion der ausgewählten Immobilie, um sicherzustellen, dass sie rechtlich sauber und frei von Schulden ist. Diese Phase wird in der Regel einem Immobilienmakler anvertraut. Nach eingehender Prüfung der Daten und der Steuerzahlungsbelege reichen die Parteien die erforderlichen Unterlagen bei dem für die Eintragung der Grundbucheintragungen zuständigen Beamten ein.
2. Erstellung eines Kaufvertrags unter Vorbehalt: Verkäufer und Käufer unterzeichnen einen Kaufvertrag unter Vorbehalt (CSPA), bevor sie das Grundstück übertragen. Die CSPA wird oft als Vorvertrag für die Verpachtung des Grundstücks für einen längeren Zeitraum angesehen. In einigen Fällen kann eine Vorauszahlung verlangt werden.
3. Abschluss des Kaufvertrags: Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag im Büro von Pejabat Pembuat Akta Tanah, der für die Grundstücksdokumente zuständigen Person.
4. Zahlung des Restbetrags: Diese Phase findet unmittelbar nach der Unterzeichnung des Vertrags statt. Die Parteien entscheiden, wie sie die finanziellen Transaktionen gemäß ihren individuellen Vereinbarungen durchführen.
5. Eintragung des Eigentumsrechts: Innerhalb von sieben Tagen nach Abschluss aller Phasen werden eine Bescheinigung über die Übertragung des langfristigen Mietvertrags und die entsprechenden Dokumente erstellt. Die Transaktion kann aus der Ferne abgeschlossen werden, indem einem Rechtsanwalt eine Vollmacht erteilt wird.

1. Grunderwerbssteuer (5 %): Diese Steuer in Höhe von 5 % ist sowohl für Käufer als auch für Verkäufer obligatorisch. Sie wird auf den Transaktionsbetrag erhoben und muss in den Gesamtkosten für den Kauf der Immobilie enthalten sein.
2. Verkauf von Grundstücken (1%): 1 % des Grundstückswerts wird vom Käufer erhoben. Mit dieser Zahlung soll die Übertragung von Grundbesitz geregelt werden.
3. Anwaltshonorar (0,5%-1,5%): Das Anwaltshonorar, das zwischen 0,5% und 1,5% liegt, ist für die Durchführung der rechtlichen Verfahren und die Vorbereitung der Transaktionsdokumente zuständig. Dies ist ein wichtiger Teil des Prozesses und wird vom Käufer bezahlt.
4. Eintragungsgebühr (0,2 %): Eine Eintragungsgebühr von 0,2 % wird für die Eintragung von Grundstücksurkunden erhoben. Diese Gebühr geht ebenfalls zu Lasten des Käufers.
5. Maklerprovision (5 %): Für Immobiliendienstleistungen, einschließlich der Suche und der Durchführung der Transaktion, wird eine Provision von 5 % erhoben. Dieser Betrag ist vom Käufer zu zahlen.
6. Notarielle Dienstleistungen (1 %): Der Käufer zahlt ebenfalls eine Notargebühr von 1 %, die die Vorbereitung der offiziellen Dokumente und die Beglaubigung der Transaktion umfasst.

Abschließend lässt sich sagen, dass es wichtig ist, alle Aspekte des lokalen Immobilienmarktes, einschließlich rechtlicher Bestimmungen, steuerlicher Verpflichtungen und Visatypen, gründlich zu untersuchen, um eine Transaktion erfolgreich abzuschließen. Mit einer Vielzahl von Eigentumsoptionen wie Hak Pakai, Hak Guna Gunan Bangsa und Hak Milik können Investoren die richtige Option für ihre Bedürfnisse und Pläne wählen. Es ist immer ratsam, lokale Experten und offizielle Quellen zu konsultieren, um eine erfolgreiche und sichere Immobilientransaktion in diesem erstaunlichen Land zu gewährleisten.